주택 리모델링의 위험관리- 계약자 검색과 조사
1. 계약자 검색과 조사
계약자 선택에 건축주는 자격을 갖춘 신뢰할 수 있는 방법을 찾기 위해 다양한 방법을 사용해야 합니다. 대형 프로젝트에서 많은 건축주는 일반적으로 건설사를 고용하기 전에 건축 설계자를 고용하고, 계약자에 대한 건축가의 지식에 부분적으로 의존하여 계약자 목록을 작성하고 검토합니다. 비슷한 일을 한 친구들이 나 이웃 사람들의 언급은 또한 잠재적인 계약자를 찾는 데 도움이 될 수 있습니다.
부동산 중개인, 회계사, 변호사 등의 가족과 연관된 네트워크는 다른 고객에게 양호한 평가를 받는 계약자를 알 수 있습니다. 마지막으로, 지역에 양호한 계약자를 찾기 위해 인터넷을 활용할 수 있습니다.
“신뢰할 수 없는 계약자는 종종 나쁜 평판을 얻고, 간단하게 다른 이름으로 새로운 회사를 열고 회사를 닫습니다.”
2. 외부업체에 질문하기
계약자에게 전기배관 및 HAVC와 관련하여 최고의 하청업체가 누구인지 확인하고, 이 회사에 전화를 걸어 최고의 계약자가 누구인지 물어보십시오. 각 업체에서 다른 업체에 대해 어떻게 생각하는지 배울 것입니다.
3. 배경 확인
4. 최종 결정
잠재 계약자의 간단한 목록을 작성한 후 건축주는 경쟁력 있는 입찰 방법을 선택하거나, 원가를 고려한 계약을 체결할 한 계약자를 선택할 수 있습니다. 경쟁 입찰, 고정가격 계약에서 설계자는 주택 소유자의 미적 및 실용적인 목표를 맞게 설계하고 계약문서에 계획과 사양을 작성합니다. 이 문서는 하도급업자 및 공급자의 입찰을 포함한 건축 비용의 기초가 되고 고려중인 건설사에게 보내집니다.
이 과정은 관습이지만, 열등한 건설사를 선택할 수 있습니다. “문제는 이 방법은 계약을 맺은 계약자 중 가장 낮은 입찰자를 얻는다는 것입니다.” “사람들은 가격은 단지 결정의 한 요소일 뿐이라고 주장하지만 대부분의 경우 비용이 압도적으로 차지합니다. 심지어 주택 소유자가 자산이 많은 경우에도 마찬가지 입니다.”
주택의 리모델링은 복잡한 노력입니다. 계획이 실행되면 계약자의 비용은 종종 명시된 입찰가를 넘어서서 상승합니다. “설계자가 모든 건설 문제를 예측하고 계획 및 사양에 반영하는 것은 불가능하지 않더라도 어렵습니다.”
비용을 점감하는 방식으로 주택 소유자는 거의 동시에 건설사와 건축가를 선택합니다. 주택 소유자, 건축가 및 건설사 등 3명의 당사자가 함께 협력하여 리모델링 계획과 시방서를 작성합니다. 설계자가 많은 미적인 결정을 내릴 때, 계약자는 같이 협의하는 것이 좋습니다. 계약자는 이러한 결정의 비용을 합산하고, 합계를 예산과 비교할 수 있습니다. 따라서 정보를 바탕으로 한 의사 결정은 공사가 시작되기 훨씬 전에 품질과 비용을 비교하여 위험을 크게 줄입니다.
건설사와 같은 주택 소유자의 일반적인 실수에 대해 충고합니다. 주택 소유자는 건설사보다 하청업체에대한 통제력이 떨어집니다. 그러므로 그들은 정해진 시간과 예산으로 사업을 완수하기에는 인센티브가 적습 니다. 또한 주택 소유자는 허가 및 건설에 대한 과정의 모든 기술적인 사항을 배우고, 프로젝트에 대한 적절 한 보험–일용직 근로자에 대한 모든 위험한 작업–을 확보할 수 있습니다.
5. 주택 리모델링 건설회사 선택 체크리스트
주택 소유자는 주택 리모델링에 필요한 일반 건설사를 선택하기 위해 엄격한 절차를 따라야 합니다. 왜냐하면 많은 문제(불완전한 작업, 비용 초과, 작업 포기, 무보수 하도급 계약서, 근로자 상해, 절도, 주택 파괴 등)가 잘못된 선택으로 인해 발생할 수 있기 때문입니다.
다음 체크리스트는 잠재적인 건설사를 찾아내고 심사하는 데 도움이 될 것입니다.
1) 건설회사 조사
① 유사한 계약을 한 친구나 이웃 사람들에게 계약업체가 사전에 지시사항과 협의된 내용을 완료하였는지 확인합니다.
② 다른 주택 리모델링 작업을 성실히 수행했는지 부동산 중개인, 회계사, 변호사 및 보험 대리인에게 확인 합니다.
③ 설계자가 선택되면, 건설사 추전을 요청합니다.
④ 현지 건설사에 대한 고객 리뷰가 있는 웹 기반 서비스 목록을 관찰합니다.
2) 건설회사 진단
① 관청 및 정부 인증기관에 문의하여 작업시간 및 불만사항에 대한 건설회사에 대한 기본 정보를 얻습니다.
② 자금과 관련하여 은행과 기타 기관에서 건설회사에 대한 신용 한도를 확인 또는 설비, 소모품 및 노동 비용을 충당하기 위한 운전 자금의 확보를 확인합니다.
③ 과거 고객에게 건설회사와의 경험에 대해 이야기하고, 실제 주택을 방문하여 작업을 점검합니다. 또한 계획 중인 것과 유사한 작업을 처리한 계약자를 찾습니다.
④ 최고의 하도급업체가 누구인지 건설회사에 문의한 다음, 하도급업체에 전화하여 최고의 건설회사가 누구 인지 문의합니다.
⑤ 경쟁 입찰, 고정 가격 약정 대 비용 약정의 장점과 단점을 고려합니다. 후자는 잠재적인 문제를 더 일찍 드러내고 비용 대 품질 의사 결정을 향상 시킬 수 있습니다.
⑥ 실제 근무하는 직원을 직접 만나서 그들이 건설회사에 얼마나 오래 근무했는지 물어봅니다.
⑦ 최종 결정을 내리기 전에 건설사, 하도급업체 및 전체적인 배경을 전문적으로 심사합니다.
⑧ 계약서에 사용되는 재료 및 각 비용뿐만 아니라 모든 당사자의 책임과 작업 범위에 대해 자세하게 설명합니다. 공사에 익숙한 사람이 건설사 또는 프로젝트 감독자 외에 예산을 감독하는 것을 고려합니다.
6. 계약 고려사항
리모델링이 원활하게 진행될 수 있도록 법적인 계약은 프로젝트의 모든 면을 고려해야합니다. 관련된 모든 당사자는 업무의 독특한 측면에 맞춰 계약을 조정해야 합니다. 주택 소유주와 건설사 사이의 문제는 잘못된 의사소통과 오해 때문에 일반적으로 나타납니다. 이것은 완전하고 전체 계약이 중요한 이유입니다.
그는 작업현장 안전에 대한 책임을 언급하지 않은 계약의 예를 들어 이것은 신체상해 소송으로 이어질 수 있습니다. 계약서에 작업현장의 안전이 전적으로 건설사의 책임임을 분명히 밝히는 것이 좋습니다.
포괄적인 계약은 사용되는 각 비용뿐만 아니라 재료에 대해 모든 당사자의 책임과 업무 범위를 자세히 기술해야합니다. 지불 조건, 부가세, 허가 수수료, 보증 및 시작 및 종료 날짜, 주문 변경 방법, 최종 검토와 사인 절차 및 폐기물 처리는 신중하게 작성된 계약자의 계약과 다른 요소입니다. 작업은 거의 항상 변경되기 때문에 비용 초과 또한 해결되어야합니다.
건설사 이외에 누군가가 예산 대비 진행 중인 비용을 모니터링하는 것이 중요합니다. “건설사는 세 가지 책임, 즉 일정, 품질 및 예산을 절감할 수 있습니다.” 때로는 예산의 혼합으로 고통을 받습니다. 따라서 주택 소유자는 비용 정보를 쉽게 이해할 수 있는 형식으로 정기적으로 제공하고, 이 정보는 건설에 익숙한 사람이 검토해야합니다.
7. 적절한 보험 확보 및 확인
주요 주택 리모델링의 위험하고 예측할 수 없는 특징을 고려할 때, 보험은 계약 단계에서 건설사 및 하청업체 및 기존 보험 정책을 포함한 보험 증권의 범위와 품질을 검토해야합니다.
“가장 중요한 목표는 집주인이 프로젝트 도중 발생하는 모든 건설관련 문제가 건설사의 문제인지 아닌지 확인하는 것입니다.” “건설 과정에서 어떤 것이 사라지거나 손상을 입거나 누군가 부상을 당하면, 이러한 우려를 처리하는 것은 건설사와 회사의 보험 회사에 달려있습니다.”
이 목표를 염두에 두고, 가족의 보험업자는 건설사 및 하도급업자 정책의 보호 한계가 잠재적인 총 손실을 처리하기에 충분하다고 판단할 수 있습니다. 주택의 가치가 건설사가 수행하는 재래적 보상 범위를 능가하 기 때문에 보상 범위는 맞춤형 주택 소유자에게는 종종 부족합니다. 한 가지 예로, 하청업체가 홈통을 용접 하다가 열린 창문을 통해 불꽃이 방으로 들어가 집에 화재가 발생했습니다. 손실 금액은 1천만 달러이지만, 보험사에서 용접공에게 지급된 비용은 2백만 달러이었습니다.
보험 대리인은 건설사 정책 약관에 나오는 문구는 주택 소유자를 추가 피보험자로 지명하는 것을 확인 또는 요청할 수 있습니다. 보험금액을 검토할 때, 프로젝트 당 적용 범위의 합계에 주의를 기울여야 합니다. 주택 소유자는 건설사의 다른 직무 중 하나에서 발생한 사건의 상황에 빠지기를 원하지 않습니다.
8. 노동자 보상
건설사 및 하도급업체는 근로자가 근로 과정 중에 부상 또는 질병을 겪을 때 발생하는 비용을 처리하기 위해 근로자 보상보험에 가입해야합니다. 그러나 모든 사람이 그런 것은 아닙니다. 대리인은 근로자 보상이 그 일과 관련된 모든 사람을 보상하는지 확인해야합니다.
* 작은 일, 큰 위험
작은 일도 조심해야합니다. 한 사례에서 5층짜리 주택에서 1만 달러 미만의 수수료로 목재 바닥을 수리하고 청소하는 사람을 고용했습니다. 물이 튀면서 바닥은 허접스럽게 되었고 정교하게 마무리된 벽의 하부를 손상 시켰으며, 부적당한 연마 재료로 바닥을 불량하게 만들었습니다. 수리비용은 총 300,000달러입니다. 주택 소유자 정책은 일반적으로 결함이 있는 작업에 대해 보상 범위를 제외하기 때문에, 주택 소유자는 자신의 비용으로 지불했습니다.
다른 예로, 한 주택 소유자는 작업자를 고용하여 자신의 데크를 다시 손질하였습니다. 근무가 끝나면 작업자는 얼룩이 많은 젖은 헝겊을 데크 밑에 보관하였습니다. 젖은 헝겊에 착화되어 집안을 태웠습니다. 작업자는 보험도 없고, 자산도 없습니다.
9. 미지급 하청업체
분쟁으로 인해 일을 그만 둔 건설사 또는 하청업체가 수행한 업무에 대한 전적인 보상없이 파산을 선언할 수 있습니다. 이런 경우 하청업체는 지불을 요구하기 위해 주택에 유치권을 설정할 수 있습니다. 하청업체는 집주인에게 잔여분을 요청할 것이며, 집주인이 이미 이 공사에 대해 건설사에 비용을 지불한 경우 문제입니다.
상업상의 일반 책임(CGL) 정책은 무급 계약자에게 상환하지는 않지만 위험에 대한 보호는 다양한 다른 형태를 취할 수 있습니다. 하나의 대안으로, 프로젝트가 시작되기 전에 건설사에게 하청업체에 대한 지불 보증금을 확보하도록 요구합니다. 다른 대안으로 건설사가 제3자 예탁으로 조건부로 하청업체에 돈을 지불 하도록 합니다. 이러한 경우, 하청업체는 유치권을 게시할 권리를 포기하는 합의에 서명할 것입니다.
연체료 청구는 또한 보호의 한 형태를 제공할 수 있습니다. 건설사는 매 월 말에 청구해 그 다음 월에 비용을 지급하여 30일의 기간을 작업할 수 있도록 합니다. 주택 소유자는 건설사와 설계사의 선택을 공개적으로 상의하여 건설사를 압박하지 않으면서 자신의 이익을 보호할 수 있는 것을 결정해야합니다.
10. 완벽하지 않은 기술
불완전하거나 결함이 있는 기술의 결과는 해결하기 어려운 위험 중에 하나입니다. 건설사가 공사 후 나중에 지붕 누수로 인하여 주택에 심각한 손상을 입히는 경우, 집주인은 일반적으로 건설사에게 복구를 요청 합니다. 그러나 상업상의 일반 책임(CGL) 정책은 잘못된 설치에 대한 보상을 제외합니다. 해결책은 종종 소송이 필요합니다.
이 문제를 더욱 복잡하게 만들면 잘못된 시공으로 인하여 문제가 수 년 걸릴 수 있습니다. 그때까지 건설사는 오래 갈지도 모릅니다. 예를 들어 밀폐가 잘 안 되는 사이딩은 수분의 침투로 곰팡이와 썩음의 점진 적인 성장을 촉진할 수 있습니다. 한 경우, 주택에서 천장과 벽에 얼룩을 발견하기까지 10년이 걸렸습니다. 조사할 건식 벽체를 일부 제거한 후, 주택 소유자는 집 전체가 곰팡이와 마른 썩음으로 가득하다는 것을 발견했습니다.
이러한 이유로, 주택 소유자는 건설사가 계약 조건에 따라 작업이 만족스럽게 완료 될 것을 보증하는 이행보증금을 요구하도록 고려해야합니다. 증권을 확보하려면 프로젝트 비용의 약 2~5% 증가하지만, 추가 비용으로 인해 특히 큰 업무의 경우 안심할 수 있습니다. 10만 달러 이상을 요구하는 모든 작업에서 증권의 사용을 강력히 권고합니다.
다른 사례로 습기가 많은 겨울 이후에 주택 소유자는 벽과 천장에 균열이 있음을 알게 됩니다. 주택은 10년 전의 법규를 준수하여 지어졌으며, 그러나 법규가 바뀌었고 기초가 충분히 깊지 않음이 밝혀졌습니다. 건설사는 당시 건물에 대한 최소 법적 요구 사항을 충족하였으며, 더 깊은 기초를 요구하는 일반적으로 받아들여지는 건축 관례를 고수하지 않았습니다. 불행하게, 주택 소유자는 건설사가 결함이 있는 작업에 대한 보상 범위를 제공할 증권을 요구하지 않았습니다.
11. 개인보험 고려 사항
건설사와 하도급업체는 주택 소유자가 개조 공사(리모델링)와 관련하여 재산 및 책임 위험을 면책하기 위해 필요한 모든 보험에 가입해야합니다.
1) 건설사 위험
가장 중요한 것은 주택 소유자는 건설사의 위험 보증을 위한 필요성을 평가해야합니다.주택 개보수와 관련된 재산 손실 및 신체 상해 위험이 높기 때문에 보험회사는 일반적으로 주택 개보수비용이 주택 보험 가치의 특정 비율을 초과하거나 일정 기간 동안 다른 곳에서 살 때 적용 범위를 제한합니다.
예를 들어, 가정과 내용에 대한 적용 범위를 축소하거나 수정할 수 있습니다. 주택 구조에 대한 보상범위는 정책에 명시된 주택 가격보다 낮은 금액으로 제한될 수 있습니다. 공제 금액이 증기될 수 있으며, 도난에 대한 보상 범위가 제외될 수 있습니다.
보험회사에 통보하고 건설사 위험 증권을 구입함으로써 주택 소유자는 회사가 증가된 위험을 적절히 청구 할 수 있을 뿐만 아니라, 건설사가 적절한 안전 절차를 밟을 수 있도록 도와줄 수 있습니다. 한 가지 주의 사항: 건설사 위험 보험은 화재, 바람, 도난 및 파괴 행위로 인한 손실은 책임지지만, 보험이 특별히 보험 적용을 보증하지 않는 한 지진이나 홍수 위험 또는 해변 지역의 바람 관련 손실을 특별히 보상 하지 않을 수 있습니다. 따라서 프로젝트가 시작되기 전에 보험 직원과 협의하는 것이 좋습니다.
2) 주택 및 다른 구조물
리모델링 계획에는 건설사 위험을 초월한 보험 적용 요구에 대한 일반적인 검토도 포함되어야합니다. 주택 구조에서 가족은 리모델링 공사가 끝날 때까지 주택 구조에 대한 보상 범위가 증가할 때까지 기다려 서는 안됩니다. 페인트작업 도중 가연성 헝겊과 용제가 주변에 널려져 있기 때문에 대부분의 주택은 리모델링 공사가 끝날 때까지 바닥은 지저분합니다.
3) 안전시스템
주택 리모델링 계획 단계에서 새로운 안전시스템을 설치하기에 시간을 맞출 수 있습니다. 하청업체가 현장에 있고, 벽에 공사가 진행 중이라면 설치비가 비싸지 않을 수 있습니다. 대부분의 고가 주택에는 이미 도난 및 화재시스템이 설치되어 있지만, 고려할 가치가 있는 다른 장치는 다음과 같습니다.
① 자동으로 누수를 감지하고 주 전원을 차단하는 물 및 가스누설 감지시스템
② 천연가스 또는 프로판으로 가동되고 상용 전원에 장애가 발생하면 자동으로 시동되는 대기 발전기
③ 온도 및 습도 모니터링 시스템이 중앙 경보와 결합
④ 배출 펌프의 배터리 전력 및 백업 용량
⑤ 번개 보호시스템
리모델링 현장에서 1~2명의 근로자가 관련된 사소한 프로젝트에서 주택 소유자는 그 일을 감독하려고 유혹을 받을 수 있습니다. 그렇게 해서는 안됩니다. 근로자를 주택 소유주 지시에 두면, 근로자는 위험에 처합니다. 실수로 발생할 수 있는 사고에 대한 책임을 전가할 수 있습니다. 주택 소유자는 프로젝트의 목표를 설정하고, 만족스럽게 완료된 작업에 서명합니다.
주택 소유자는 근로자에게 사다리, 로프 등 장비를 제공할 수 있습니다. 그렇게 함으로써 그들은 결함이 있는 장비에 대한 소송에 휘말릴 수 있습니다. 건설사와 근로자는 항상 작업이 완료하는 데 필요한 모든 장비 및 공구를 제공해야합니다.
주택 소유자는 또한 열감지서비스를 활용하고자 할 수 있습니다. 적외선을 감지하는 특수 카메라를 사용 하면 수분 침투, 단열재 부족 및 배선 과열을 나타내는 시원하고 따뜻한 부분을 확인할 수 있습니다. 안전시스템 설치와 마찬가지로 리모델링의 범위 내에서 이러한 문제를 해결하는 것이 비용 측면에서 매우 효율적일 수 있습니다.
12. 주택 리모델링을 위한 보험 체크리스트
주택 소유자는 건설사, 하청업체 및 모든 잠재적인 위험을 다루는지 확인하기 위해 계약서에 서명하기 전에 신중을 기해야합니다.
1) 건설사 및 하청업체의 보험 요건
① 작업장에서 부상당했을 경우를 대비하여 모든 근로자가 근로자 보험에 가입해야합니다.
② 포괄적인 일반 책임정책(CGL)은 가정과 그 내용물의 가치를 맞추기 충분한 범위를 가져야합니다. 많은 계약자가 가지고 있는 표준 금액은 맞춤형 주택 및 그 내용물의 가치와 일치하기에 충분하지 않을 수 있습니다.
③ 지불 보증금 및 조건부 날인 증서는 계약자가 파산하거나 일을 포기하여 하청업체에 돈을 지급하지 않는 경우 주택 소유자를 보호할 수 있습니다.
④ 성과 증권은 증원이 프로젝트 비용의 2~5%를 추가하지만, 잘못된 기술과 작업 완료 후 초래되는 손상으로부터 주택 소유자를 보호할 수 있습니다.
